Eiendomsrett

Hva er eiendomsrett

Eiendomsrett er retten til å råde over en ting innenfor lovlige rammer, så lenge det ikke strider mot andres rettigheter.

Denne artikkelen gjelder fast eiendom. Se også våre andre artikler om rettsområder som familierett og arverett.

Eiendomsrett omfatter faktisk og rettslig råderett

• Rettslige råderett er retten til å selge, pantsette, stifte bruksrettigheter, låne bort eller leie. 
• Faktiske råderett er retten til utnyttelse og bruk av fast eiendom, løsøre og fordringer. Eieren av eiendom kan for eksempel utnytte sin faste eiendom ved å dyrke jorden. 

Rettsområdet eiendomsrett

Rettsområdet eiendomsrett er komplekst, det er mange lover å forholde seg til. De mest sentrale lovene er:

• Avhendingslova
• Bustadoppføringslova
• Grannelova
• Eierseksjonsloven
• Friluftsloven
• Tinglysingsloven
• Plan-og bygningsloven
• Oreigningslova
• Menneskerettighetsloven
• Grunnloven

Rettsområdets kompleksitet kan gjøre det vanskelig å finne frem til relevant lovgivning for løsning av et konkret rettsspørsmål.

Det vil være lurt å ta kontakt med en erfaren eiendomsrettsadvokat.

Norges beste advokater er på Advokatguiden.no. Advokatguiden.no hjelper deg med å finne en advokat med ekspertise på rettsområdet.

Anmeldelser fra tidligere klienter gjør det lettere for deg å finne en god advokat.

Innskrenkninger i eiendomsretten

Som utgangspunkt gir eiendomsrett eieren eksklusiv og uinnskrenket disposisjonsrett over sin eiendom.

Det er viktig å huske at eiendomsretten ikke er absolutt: eierens råderett kan være innskrenket av andres rettigheter. 

Innskrenkninger kan være både privatrettslige og offentligrettslige. 

Avtaler og pålegg som begrenser eiendomsretten vil komme som en anmerkning på eiendommen. 

Eksempler på lover som kan innskrenke eiendomsretten

Privatrettslig

• Ekteskapsloven kan komme til anvendelse ved samlivsbrudd eller pantsettelse av felles bolig.
• Tvangsfullbyrdelsesloven kan komme til anvendelse ved uleggspant og tvangsdekning.

Offentligrettslig

• Plan og bygningsloven kan komme til anvendelse ved kav om tillatelse for å iverksette byggetiltak.
• Konsesjonsloven kan komme til anvendelse ved spørsmål om en eiendoms bo- og driveplikt.
• Vannressursloven

Nærmere om allemannsretten og ekspropriasjon

1. Allemannsretten

Allemannsretten har eksistert i Norge i lang tid.

Tidligere fulgte allemannsretten av såkalt sedvanepraksis (en rettsregel som har blitt dannet over tid gjennom et bestemt handlemønster).

I dag er allemannsretten regulert i friluftsloven. 

• Allemannsretten er retten alle har til å benytte naturen, uavhengig av hvem som eier grunnen.
• Allemannsrettigheter gjelder for utmark: udyrket mark som etter loven ikke regnes som innmark. Loven definerer innmark som “gårdsplass, hustomt, dyrket mark, engslått og kulturbeite, og lignende områder der allmennhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker”.
• Allemannsretten kan deles inn i ferdselsretten, oppholdsretten og høstingsretten.
• Med unntak av visse begrensninger i loven kan enhver ferdes til fots i utmark hele året. 
• Omfanget av allemannsretten er begrenset av annen lovgivning. 

2. Ekspropriasjon

Som hovedregel har den enkelte rett til å nyte sin eiendom i fred, uten innskrenkninger fra myndighetene.

Unntaket er myndighetenes rett til ekspropriasjon.

Ekspropriasjon betyr å bli fratatt eiendom eller rettigheter, som oftest til offentlige formål. 

Krav til lovhjemmel

For at myndighetene skal kunne ekspropriere eiendom må de ha en lovhjemmel. Det betyr at det må kunne fremgå av en lov hvilke formål det skal eksproprieres til fordel for.

De mest sentrale lovene er oreigningslova og plan-og bygningsloven kapittel 16.

Også annen spesiallovgivning kan gi grunnlag for ekspropriasjon. 

Krav på erstatning

I følge Grunnloven §105 har du krav på erstatning dersom myndighetene foretar ekspropriasjon av din eiendom.

Etter loven har du krav på “full erstatning”. Hva som nærmere bestemt ligger i dette har vært omtvistet.

Hovedregelen i oreigningslova er at grunneier skal få erstattet den høyeste verdien av salgsverdi, bruksverdi og gjenanskaffelsesverdi. 

Det er et overordnet prinsipp at eieren av eiendom ikke skal nyte fordeler av ekspropriasjonen. Det kan derfor gjøres fradrag for eventuelle fordeler.

Det gis blant annet ikke erstatning for dekking av skattekrav som blir utløst ved ekspropriasjonen. 

Registrering av eiendom

Grunnboken er et offesielt register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom. Ved registrering oppnås rettsvern. 

Grunnboken er et realregister. Et realregister er ordnet etter den enkelte gjenstand. Dette gjør det enkelt å skaffe seg oversikt over hvilke heftelser og annet som er knyttet til eiendommen.

Registerets negative og positive troverdighet

Registreringen bygger på to sentrale prinsipp: registerets negative og positive troverdighet. 

Dersom en gjenstand er registrert i et realregister, kan ikke andre gjøre gjeldende rettigheter mot en erverver av eiendom som det ikke fantes opplysninger om i registeret. 

Det finnes unntak fra dette utgangspunkt der erverver av fast eiendom kjente eller burde kjent til forholdet. 

Erververen av eiendom må på den annen side godta alt registeret gir opplysninger om. 

Hvorfor tinglyse eiendom

Det kan oppstå en situasjon der en persons rettigheter og/eller forpliktelser er konkurrerende med en annen persons rettigheter. 

For å lettere løse slike konflikter er det lurt å tinglyse rettigheter og forpliktelser.

I følge tinglysingsloven §12 kan alle rettsstiftelser som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom tinglyses.

• De viktigste avtaler som kan tinglyses er kjøpekontrakter, skjøter (dokumenter som overfører eiendomsrett til fast eiendom) og pantobligasjoner (gjeldsbevis som er sikret med pant i fast eiendom).
• Det er viktig å huske på at tinglysning aldri et krav for en gyldig bindende avtale mellom to eller flere parter.
• Hensikten med tinglysning er å gi avtalen mellom partene rettsvern overfor utenforstående tredjemenn. 
• I forhold til andre avtaleerververe skal rettigheter som er tinglyst samme dag være likestilt. Det er noen unntak fra dette utgangspunktet. For konkursbo og utleggstaker går deres rettigheter foran rettigheter som ikke er registrert senest dagen før. Dette følger av tinglysingsloven §§21 første ledd og 23.

Menneskerettigheter

Rettslig utgangspunkt

Et sentralt utgangspunkt er FNs Verdenserklæring om menneskerettigheter.

Erklæringen er viktig fordi den gir uttrykk for viktige rettslige prinsipper. Prinsipper er viktige for å få en bedre forståelse av innholdet av øvrig rettslig regulering, som eksempelvis internasjonale konvensjoner. Det er viktig å merke seg at erklæringen ikke er formelt bindende.

Det følger av erklæringens artikkel 17 at enhver fysisk eller juridisk person har rett til å nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse, og på de betingelser som er hjemlet i lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper. 

Nasjonal regulering

Nasjonalt er eiendomsrett som en menneskerettighet regulert av Grunnloven §105.

Lovbestemmelsen regulerer såkalt avståelse av eiendom.

Kort fortalt sier bestemmelsen at en person som blir avstått (fratatt) sin eiendom kan kreve erstatning.

Loven sier at den enkelte kan kreve “full erstatning”. Hvordan "full erstatning" skal forstås, har vært oppe til domstolen flere ganger. Du kan lese nærmere om disse sakene på nettsiden lovdata.

"Sørheimsaken"

En kjent sak er den såkalte “Sørheimsaken” fra 2007.

Saken reiste spørsmål om fastsettelse av prisen for innløsning av en festetomt etter tomtefesteloven §37.

Det det sentrale spørsmålet i saken var om regelen som ga rett til innløsning til 40 prosent av tomteverdien var i strid med kravet til “full erstatning”.

Høyesterett kom til at innløsning av festetomten var en form for ekspropriasjon, men at innløsning til 40 prosent av tomteverdien ikke utgjorde “full erstatning” etter loven.

Beregning av erstatningsbeløpet ble gjort etter en kapitalisering av festeavgiften oppregulert etter konsumprisindeksen frem til innløsningstidspunktet. 

Advokatguiden.no hjelper deg med å finne en advokat som kan hjelpe deg med å vurdere om du har et erstatningskrav, og eventuelt beregne omfanget av dette kravet.

Internasjonal regulering

Etter menneskerettighetsloven §2 har Norge inkorporert (innarbeidet) internasjonale konvensjoner.

Det følger av §3 at bestemmelsene i konvensjoner og protokoller som er nevnt i §2 ved motstrid skal gå foran bestemmelser i annen lovgivning. 

Den Europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) er en av avtale Norge er forpliktet til å følge.

Etter tilleggsprotokoll nr.1 artikkel nr.1 har enhver fysisk eller juridisk person rett til å få nyte sin eiendom i fred.

Artikkelen gir ikke en absolutt rett til eiendomsrett. Det offentlige kan lovlig foreta inngrep så lenge dette overholder de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens prinsipper.

Du kan lese mer om det offentliges inngrepsadgang under overskriften “innskrenkninger i eiendomsretten”. 

FAQ - Eiendomsrett

Hvordan stiftes eiendomsrett

Eiendomsrett kan stiftes på flere forskjellige måter. Man kan dele de ulike stiftelsesmåter inn i orginære-, derivative-, og ekstingtive erverv.  

• Orginære (opprinnelige) erverv er eksempelvis okkupasjon av eiendom. Dette er ikke særlig praktisk lenger.
• Derivative (avledede) erverv kan skje på mange måter. En eiendom kan overføres fra en person til en annen ved eksempelvis arv, avtale eller forkjøpsrett.
• Ekstinktive (utslettende) erverv betyr at den opprinnelige eiers rett blir utslettet.

Hvilke rettigheter har jeg hvis jeg har eiendomsrett?

Eiendomsrett gir eieren en rekke rettigheter som andre privatpersoner og det offentlige må respektere. 

Eiendomsretten er negativt avgrenset, det betyr at det gir eieren alle rettigheter til å bruke og råde over eiendommen unntatt de beføyelser som er unntatt ved lov, strider mot andre rettigheter eller er overdratt til andre.

Hvilke krav har jeg hvis jeg har eiendomsrett?

Etter Grunnloven §105 har du etter nærmere bestemte krav rett til erstatning ved inngrep i din eindom.

Advokatguiden.no hjelper deg med å finne en advokat for din sak. 

Hva er hjemmelen til eiendomsrett?

Det er mange lover som regulerer eiendomsrett, både nasjonalt og internasjonalt.

Eiendomsretten er stadfestet i FNs verdenserklæring om menneskerettigheter artikkel 17 hvor det står at enhver har rett til å eie eiendom uten å bli fratatt denne.

Nasjonalt har vi mange lover som regulerer eiendomsrett. De mest sentrale lovene er nevnt i artikkelen.

Se også våre artikler fra andre rettsområder, hvor vi besvarer ofte stilte spørsmål innenfor blant annet avtale og kontraktsrett, selskapsrett, M&A og strafferett.

Hva betyr det at eiendomsrett kan krenkes?

Rettsområdet eiendomsrett er regulert av en rekke lover, både nasjonalt og internasjonalt.

Dersom dine lovpålagte rettigheter blir innskrenket uten et tilstrekkelig rettslig grunnlag sies det at din rettighet er krenket. 

Advokatbistand for rettsspørsmål om eiendomsrett

Eiendomsrett et komplekst rettsområde som er regulert av en rekke lover. En advokat med solid kompetanse om eiendomsrett vil kunne hjelpe deg.

Advokatguiden.no hjelper deg med å finne en egnet advokat for ditt juridiske spørsmål.

På Advokatguiden.no kan du lese anmeldelser fra andre kunder og dele din egne erfaringer. Du kan også filtrere søkeresultatet for eiendomsrett basert på avstand, vurdering og pris.