Utkastelse av leietaker

Kan jeg kaste ut leietakeren? 

Uansett hvor mye eller lite mislighold av kontrakt eller ødeleggelser en leietaker medfører, kan du ikke uten videre kaste ut vedkommende. Du må ha en god grunn for å kunne kaste ut noen, og du må sørge for å gjennomføre prosessen i tråd med loven. Kanskje det viktigste å huske på her, er at du selv ikke har lov til å gjennomføre utkastelsen. 

Fravikelsesklausul

Som utleier kan du forenkle prosessen for oppsigelse av leiekontrakten ved å inkludere en fravikelsesklausul, også kjent som utkastelsesklausul, i kontrakten. Ved å inkludere en slik klausul kan du sette visse vilkår for leieforholdet, og dermed begjære utkastelse dersom leietaker misligholder sine plikter i avtalen. 

Hvis du ikke har dette i leieavtalen er det en mer omfattende prosess å få begjært utkastelse, og tvangsgrunnslaget må kunne defineres som vesentlig mislighold av leieavtalen. 

Eksempler på mislighold av leieavtalen er  

• at leien ikke blir betalt
• at leietaker ha fremleid boligen uten tillatelse av utleier
• at boligen brukes til andre formål enn det fremgår i avtalen 
• at leietaker ødelegger leiligheten 
• at leietaker gjør endringer på boligen uten tillatelse fra utleier
• at leietaker helt eller delvis overlater bruken av boligen til andre uten tillatelse
• at leietaker på andre måter misligholder sine plikter for eksempel ved å bråke eller gjøre andre ting, selv om utleier har sagt ifra

Lovverket angående utkastelse av leietaker

Husleieloven

I husleieloven finner du alt du trenger å vite om hvilke regler og retningslinjer som gjelder for utleie av bolig. Her finner du både informasjon om hvilke rettigheter du har som utleier, og hvilke rettigheter leietakeren har.

Tvangsfullbyrdelsesloven 

For deg som har krav som ikke oppfylles frivillig, blir tvangsfullbyrdelsesloven gjeldende – det handler om at du får hjelp av rettsapparatet for å få innvilget kravet.

Kan du kaste ut leietaker? 

Dersom leietaker misligholder sine plikter i leieforholdet, kan du kaste ut leietakeren. Det er likevel viktig å huske på at du ikke bare kan banke på døra og be vedkommende om å dra, bytte låsen eller sette leietakers eiendeler på gata. Det er visse ting som må være på plass først, du må blant annet ha et tvangsgrunnlag.

Grunnlaget for utkastelsen – tvangsgrunnlag

For å kunne kaste ut leietakeren må du ha en god grunn, som vesentlig mislighold av leieavtalen – altså at leietaker ikke følger sine plikter som å betale husleie eller på en annen måte opptrer i strid med leieavtalen. 

Husk å dokumentere

For at et tvangsgrunnlag skal kunne godkjennes av namsmannen, må du ha varslet leietaker om utkastelse og kunne dokumentere dette. 

Eksempler på grunnlag for utkastelse:

• manglende betaling
• tidsbestemt avtale
• oppsigelse uten protest
• rett til å heve kontrakt
• husokkupasjon
• mislighold av leieavtalen 

Hvordan foregår en utkastelse?

En utkastelsesprosess foregår i flere steg. Les mer om hvordan prosessen foregår her: 

1. Varsel om utkastelse

En utkastelsesprosess starter ved at du sender et skriftlig varsel om utkastelse til leietaker. Varselet skal være i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven. Det skal være skriftlig og oppfordre leietakeren om å flytte innen 14 dager. 

Du skal også opplyse om at du vil begjære (kreve) utkastelse dersom leietaker ikke flytter innen fristen. Du må også sørge for å formidle hvorfor du varsler om utkastelse. 

Dersom utkastelsen skyldes manglende betaling eller utløpt leieavtale, kan du ikke sende varsel før tidligst den datoen betalingen skulle vært gjennomført eller boligen skulle vært fraflyttet. Leietaker kan komme med innsigelser mot utkastelsen innen to uker etter at du har varslet om utkastelse.

2. Begjæring om utkastelse

Hvis leietaker ikke har flyttet ut innen de to ukene, og heller ikke har kommet med innsigelser, kan du sende et krav, eller begjæring, om utkastelse til namsmannen (namsmyndighetene). Dersom årsaken til utkastelsen skyldes at leiekontrakten er hevet, skal kravet sendes til tingretten. Leieboeren kan komme med innsigelser mot begjæringen innen 14 dager. 

Merk at det er strenge krav til hva varsel og begjæring skal inneholde. Dersom du er i tvil kan du ta en titt på politiets nettsider. Du kan også få hjelp av en advokat for å sikre at hele prosessen foregår på lovlig og korrekt vis. Utkastelse vil bli begjært dersom du har gyldig tvangsgrunnlag og leietakeren ikke flytter ut etter å ha fått varsel om utkastelse.

3. Dato for utkastelse settes

Dersom leietaker ikke kommer med innsigelser mot utkastelsen skal namsmannen sette en dato for utkastelsen. Husk at du ikke kan kaste ut leietaker på egenhånd. Dette er det kun namsmannen som kan gjøre. 

4. Dagen for utkastelse

Når dagen for utkastelse har kommet skal namsmannen få bistand av deg som utleier (til å peke ut bolig) og låsesmed. Her kan i hovedsak to scenarier utspille seg: 

Leietaker er hjemme

Hvis leietakeren er hjemme pålegger namsmannen vedkommende å forlate boligen. Låsen vil deretter byttes, og du som utleier får tilbake nøkler.

Leietaker er ikke hjemme

Dersom leietakeren ikke er hjemme legger namsmannen igjen et brev på den låste døren med informasjon om utkastelsen. 

5. Henting av eiendeler

Leietaker får totalt én måned på å hente eiendelene sine. Først får leietaker 14 dagers frist. Hvis ikke eiendeler er fjernet innen denne fristen vil namsmannen gi en endelig frist på 14 dager etter dette. 

Dersom innboet ikke er hentet etter dette skal namsmannen bestemme om eiendelene skal selges eller kastes. Utleier og namsmann kan kreve betaling for å få dekket de kostnader som er knyttet til oppbevaring og eventuell transport av eiendelene.

6. Avslutte utkastelsen 

Når utkastelsen er utført får begge parter en avsluttende protokoll.

Hvordan unngå utkastelse?

Utkastelse er ingen hyggelig løsning, hverken for leietaker eller utleier. For å unngå at du må ty til slike løsninger er det derfor lurt å gjøre det du kan for å unngå det. 

Vårt beste tips er å ha en god dialog med leietaker. På den måten sikrer dere at begge parter er enige om hvordan leieforholdet gjennomføres. Det er også en fordel å ha en åpen dialog når noe skjer. Vi anbefaler også å lage en skriftlig avtale (leiekontrakt) som både utleier og leietaker må være enige i og skrive under på før leieforholdet begynner.

I noen tilfeller kan enkle misforståelser føre til at leietaker og utleier opplever mye misnøye med hverandre. Det kan også hende at leietaker har god grunn for å bli boende eller ikke betale leie, og dersom dere kan ordne opp uten å trekke inn myndighetene er det en bedre løsning for alle

Trenger du hjelp med leieforholdet?

Dersom leieforholdet er i ferd med å ta en ugunstig vending, eller du skal inngå et leieforhold og er usikker på hvordan det skal gjøres, kan det være lurt å få hjelp fra en objektiv part. 

Leietaker

Hvis du leier bolig og har fått varsel om utkastelse er det viktig at du tar stilling til saken. Dersom utleier har retten på sin side, bør du flytte ut innen fristen. Dersom du har en innsigelse er det viktig at du opplyser om dette. Om du trenger hjelp til håndtering av saken kan du få hjelp av en advokat. 

Utleier

Dersom du som utleier skal kaste ut en leietaker er det viktig at dette gjøres i henhold til lover og regler. Hvis ikke kan du selv bli straffet. Om du er usikker på hvordan du skal håndtere saken kan en advokat hjelpe deg med å gjennomføre saken på riktig måte. 

Foruten utkastelse kan en advokat bistå med å utforme leiekontrakt, og sikre at den er lovlig og «trygg» å signere for begge parter. 

Hvis du har spørsmål om leieforholdet kan du ta kontakt med en advokat. Finn en advokat nær deg, her på Advokatguiden.